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解读依法订立前期物业服务合同中的“依法”二字
- 发布时间： 2025-03-16 14:28:06 作者：乐鱼体育官方网站入口
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来源：第九百三十九条建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
经常有粉丝在评论中提到前期物业服务合同必须依法，还说我解读的司法解释漏掉了“依法”二字，有为物业服务企业站台的嫌疑等等。参考：最高院物业服务纠纷司法解释第一条解读的留言。
作为物业管理法规政策研究从业人员，本人的一切解读都是基于合法的前提而开展的，不合法的内容没有解读的必要和讨论的意义。参考民法典：153条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
本文主要解读《民法典》939条 “建筑设计企业和业主大会依法与物业服务人订立的前期物业服务合同/物业服务合同，对业主具有法律约束力。”中的“依法”二字该如何理解。
第一个问题：建筑设计企业为什么能选聘前期物业服务企业？其法律依据来源于（业主大会依法订立的物业服务合同本文不做讨论，业主大会是重要的业主自治组织之一，其选聘物业服务企业是其意思自治的重要表现形式，只要程序合法即可）
1、《物业管理条例》第二十五条建筑设计企业与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建筑设计企业选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
2、《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（七）物业管理方案已经落实。第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
3、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建筑设计企业选聘物业管理企业实施的物业管理。
基于以上一个国务院行政法规和两个部门规章能确定建筑设计企业选聘前期物业服务企业具有明确的法律依据。为什么法律要求建筑设计企业选聘前期物业服务企业呢？参考前期物业管理制度该修改了一文。其实总结来看主要是确保小区建设与管理衔接、保障业主基本生活需求、维护市场秩序等多方面的考虑。
前期物业服务合同是否依法?判断的主要是根据主要看有没有按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（该办法主要来自于《中华人民共和国招标投标法》，所以，本文不再提及招标投标法）来进行。（注意此处是“暂行”办法，该办法是2003年6月发布，至今已逝去了22年，“暂行”二字依然没有去掉，说明官方目前对前期物业管理招标投标还在摸索阶段）。
其中，第7条-第19条都是招标的程序性规定，也就是说前期物业管理招标的物业建筑设计企业就要按照第7条-第19条的招标要求来，假如没有那就没有“依法”组织实施前期物业管理招标。该13条主要是针对建筑设计企业而设立的，要求建筑设计企业按照《办法》要求实施招标。第20条-25条是投标的要求，该6条主要是针对物业服务企业而设立的，要求物业服务企业按照《办法》要求实施投标。第26条-39条主要是针对开标、评标和中标的具体要求。
《办法》总体来看很全面，但是唯一不足也是最大的漏洞主要有一个。《办法》第三条 第二款 国家提倡其他物业的建筑设计企业通过招投标的方式，选聘拥有相对应资质的物业管理企业。加上《物业管理条例》第二十四条国家提倡建筑设计企业按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。这两条规定是当前物业管理存在最严重的问题的罪魁祸首之一。物业的建筑设计企业和物业的管理单位没有彻底分离（物业费的价格和服务内容由开发商决定，各大开发商都成立的有自己的物业公司（建管没有分离），相当于开发商和物业公司商量价格和内容，由业主来买单。全文见前期物业管理为什么需要政府严格监管）
所以在建筑设计企业和物业服务企业关联极为密切的时候，招标和投标、开标、评标和中标这些环节很容易被人为操控。实践中，你要想证明前期物业管理招投标有问题难度很大，具体难在啥地方，等后面再谈。
严格来说，除了前面提到的物业管理相关的法律和法规，此处的依法还包括《消费者权益保护法》如： 第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。鉴于篇幅有限，本文不再列举。
实践中，建筑设计企业到底是不是依法选聘前期物业服务企业？对此问题，我不敢妄下结论。我只能说一个我看到的现象，我接触到的物业管理项目的管理人绝大多数都是建筑设计企业自己的物业服务企业在管理。
物业服务企业“依法”应该按照市场公开招投标规定、程序及市场主体人业主参与下签订服务协议。物业服务企业依法没有？ 开发商房子卖完，房产易主，物业服务企业之前与开发商签署协议应自动解除；物业服务企业应该依法与业主们续签服务协议，否则视为非法。
你讲得有理有据，是一个物业管理活动的研究家。目前，大多数都是开发商直接管理物业，哪有什么招标选聘？我们辽宁省辽阳县都是开发商直接管理物业，住建局也知道，就是不管，爱咋滴咋滴。一句话，都没有依据《国务院物业管理条例》21条和24条规定和《建设部招标办法》选聘的前期物业。业主不懂法，住建局不负责任，开发商垄断物业形成了黑物业。
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