2024年上海办公租赁市场回顾-办办网
- 发布时间： 2025-03-11 23:15:35 作者：服务项目
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据办办网数据研究中心统计，2024年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应237幅，合计出让面积7,285,634平方米，与2023年相比，这一数据呈现出30.87%的显著下滑趋势。
其中涉及办公用途的土地共计17幅，出让面积总和为1,009,636平方米，占全部挂牌面积的13.86%，出让面积相比2023年下滑23.15%。在涉办用地的供应节奏上，第三季度成为了挂牌面积最为集中的时段，占全年涉办挂牌面积总量的60.79%，显示出该季度在当年土地市场中的特殊地位与活跃程度。
而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2024年全年，上海土地市场共成交224幅土地,成交总面积为7,367,677平方米，相比2023年下滑26.75%；成交总金额为16,452,664万元，相比2023年下滑31.00%。
其中，涉办用地成交20幅，成交面积为1,063,717平方米，相比2023年下滑3.93%；成交金额为2,257,290万元，相比2023年下滑62.67%。这组数据无疑凸显了涉办用地市场在当前经济环境下的严峻挑战，也为市场参与者提供了关于涉办用地价值变化的深刻洞察。
从2024年涉办用地的成交时间段来看，第三季度的涉办用地成交面积和成交金额均为最高。
从成交区域来看，整个2024年上海土地市场，涉办用地的交易活动覆盖了8个行政区。其中，青浦区以6幅地块的成交量领先，浦东新区（含临港）与宝山区则各自完成了4幅地块的交易，静安成交2幅，松江、长宁、杨浦和黄浦各自成交1幅。
在成交面积的统计上，浦东新区（含临港）凭借4幅地块总计近55.42万平方米的成交面积，脱颖而出，成为2024年涉办用地成交面积最大的区域。另一方面，静安区虽然仅成交2幅地块，但这两幅地块的总成交金额接近73.25亿元，使之成为当年涉办用地成交金额最高的区域，彰显了静安区在涉办用地市场上的价值潜力。
根据办办网数据的深度分析，2024年上海市办公租赁市场呈现出鲜明的区域特征。浦东继续稳居企业办公选址的首选之地，其企业需求数量占比达到整个需求市场的20.54%，尽管这一比例相较于2023年略有下滑，但仍彰显了浦东在企业办公市场中的核心地位。
值得注意的是，在需求占比排名前五的头部区域中，除浦东外，其他区域的企业需求占比均有不同程度的增长，显示出这些区域在办公租赁市场中的竞争力与吸引力正在慢慢地增强。
进一步观察，五大头部区域的企业需求量合计占据了整个市场的64.73%，与2023年相比，这一比重有所上升，表明这些区域集中了上海市办公租赁市场的主要需求，是企业选址时第一先考虑的热点区域。
在2024年的办公租赁市场中，租金区间位于2-4元/㎡·天的办公项目成为了市场关注的焦点，其需求占比高达35.48%，相较于2023年，这一租金段的需求占比呈现出增长趋势，显示出企业对性价比较高的办公空间有着持续且旺盛的需求。其中，静安区在这一租金段内尤为突出，成为了本年度最受瞩目的区域。
与此同时，高端租金市场（租金超过10元/㎡·天）的需求则经历了显著下滑，其需求占比下降至6.62%。尽管高端租金市场的客户基数比较小，但有必要注意一下的是，这部分可承受高昂租金的客户在选址时同样倾向于静安区，这在某些特定的程度上反映了静安区在高端办公租赁市场中的独特魅力与竞争优势。
在2024年的办公租赁市场中，租赁户型面积的需求呈现出一定的分布特征。中小户型继续作为市场需求的主流，具体而言，100平方米以下的小户型办公空间占据了整个租赁需求市场的26.73%，尽管这一比例相较于2023年有所下滑，但仍显示出中小企业及初创企业对灵活、低成本办公环境的持续需求。在这一户型段中，静安区、徐汇区和黄浦区成为了最受关注的区域，这些区域凭借丰富的中小户型资源和优越的地理位置，吸引了大量企业的青睐。
与此同时，1000平方米以上的大户型办公空间需求也呈现出一定的市场活跃度，尽管其需求占比（16.18%）相较于2023年同样有所下滑，但仍占据了一定的市场占有率。这部分需求大多数来源于大规模的公司或需要集中办公空间的机构。有必要注意一下的是，静安区、徐汇区和黄浦区同样在这一户型段中脱颖而出，成为最受关注的区域，这可能与这些区域的高端商务氛围、完善的配套设施以及便捷的交通条件密切相关。
根据办办网的热点数据统计，2024年上海轨道交通9号线在企业办公选址需求中依然独占鳌头，成为最为热门的交通线公里的轨道交通线座站点，自西南端的松江区松江南站起，依次穿越闵行区与徐汇区，横穿黄浦区，最终延伸至东北方向的浦东新区曹路站，形成了一条贯穿城市东西的交通大动脉。
9号线不仅紧密连接了松江新城这一蒸蒸日上的新兴区域，还无缝衔接了繁华的七宝商圈、商务核心区域的徐家汇副中心，以及时尚消费热点的打浦桥商圈。此外，该线路还与世纪大道这一重要的交通枢纽实现高效换乘，为乘客提供了极为便利的出行条件。尤为值得一提的是，9号线还通达了金桥出口加工区这一关键的产业园区，以及曹路镇大型居住社区，有效促进了不一样的区域间人流与物流的高效流通，极大地满足了多样化的办公选址需求。
另外需要我们来关注的是，在2024年度，轨道交通4号线元/㎡·天的租金均价，荣登本年度轨交沿线办公楼租金均价榜首。紧随其后的是2号线元/㎡·天，同样展现出较高的市场价值。而在具体站点层面，陕西南路站以5.65元/㎡·天的租金均价，独占鳌头，成为当年沿线办公楼租金均价最高的轨道交通站点，凸显了该站点周边办公楼的优越地理位置与高端商务属性。
在2024年，从行业需求的视角审视，专业服务领域、制造业、科技媒体及电信（TMT）行业、金融业以及零售与贸易行业占领了需求排行榜的前五位。这一些行业在本年度持续展现出稳健的需求态势，成为租赁市场的核心承租力量，共同贡献了全年市场整体需求量的78.39%。
2024年，上海办公租赁市场经历了租金持续下行的趋势，至第四季度，全市租金水平相较于2023年下降了1.56个百分点。在全世界内经济稳步的增长放缓的大背景下，企业面临更加大的成本压力，办公成本紧缩成为常态，市场普遍持观望态度。在此竞争非常激烈的环境下，办公资产的业主方不得不采取更为积极主动且灵活的租赁策略，以期在激烈的市场之间的竞争中占据优势，这一举措也进一步加剧了租金的下行压力。
尽管整体租金水平有所下滑，但静安区仍以4.97元/㎡·天的租金均价稳居全市之首，成为当年企业办公空间成本最高的区域。徐汇区与黄浦区紧随其后，分别以4.93元/㎡·天和4.89元/㎡·天的租金均价，共同构成了全市企业办公空间高成本的头部阵营。这些区域凭借其优越的地理位置、完善的配套设施以及浓厚的商务氛围，继续吸引着众多企业的青睐。
2024年，上海经济全面步入常态化运行轨道，办公楼租赁市场供应增长态势得以恢复，市场存量持续攀升。据办办网不完全统计多个方面数据显示，本年度全市办公楼新增供应量实现了15.38%的增长。从区域分布来看，浦东、闵行、徐汇、长宁及静安成为供应空间量最为充裕的区域，这五个区域合计占据了全市新增供应量的66.36%，显示出这些区域在办公楼租赁市场中的主体地位与活跃度。这一趋势不仅反映了上海办公楼市场的强劲复苏势头，也预示着未来这些区域将持续成为企业选址的热门目的地。
企业空间需求市场整体呈现低迷态势，仅在第三季度走出一个小阳线，可惜在第四季度需求端再度放缓。在需求分布方面，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等核心热门区域依然是需求最为旺盛的区域，这五个区域合计的办公面积需求占据了整个市场的64.52%，彰显了这些区域在办公空间需求市场中的主导地位和强劲吸引力。这一趋势反映了企业在选址时对于地理位置、交通便利性、商务氛围以及周边配套设施等因素的综合考量。
2024年，上海全市办公空间存量持续攀升，尽管行业市场依旧面临诸多挑战，但在一系列支持性政策的积极推动下，市场情绪维持了稳中有升的态势，市场活跃度相较于前一年度亦有所提升。
从区域热点来看，浦东凭借其办公空间分布的广泛优势，加之陆家嘴金融区与张江高科技园区的产业集群效应，持续引领市场潮流，成为本年度企业流向指数最高的区域。浦东不仅汇聚了众多金融、科技等领域的领军企业，还展现了强大的区域吸引力和发展潜力。
与此同时，徐汇滨江区域近年来异军突起，成为金融科技公司的优选之地，得益于区域产业政策的精准扶持，吸引了数字化的经济、文化传媒等相关行业的众多企业纷至沓来。此外，徐家汇板块的新项目亦崭露头角，凭借独特的地理位置和优质的商务环境，成功吸引了部分时尚快消类外资企业和内外资生活类品牌企业的入驻，使得徐汇的企业流向指数紧随浦东之后，展现出强劲的市场竞争力。
预计2025年上海办公租赁市场供应压力持续，面对持续放量的新增供应，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，空间业主需要积极增强项目竞争力以应对市场变化，存量去化仍需较长周期。
从需求方面来看，专业服务业、制造业、TMT、金融和零售贸易等产业将继续引领上海办公租赁市场主力需求。中小户型和性能好价格低的项目更受企业关注，交通环境和商务配套仍然是关注重点。
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